安置房的公摊面积小于原房产证的分摊面积将如何解决？拆迁安置房分户（合户）问题怎样解决？住宅超装修差价补偿方案是怎样的？
 
　　昨日，禅城区召开新闻发布会，公布《祖庙东华里片区改造工程动迁问题处理指南》（下称《指南》）。《指南》分成合同问题、补偿计算方法问题、安置房问题、产权问题、税收政策问题、委托拆迁手续办理问题、住宅超装修差价补偿方案等九大部分，详细回答了被拆迁户集中关注的问题。

　　“已有近2000户被拆迁户草签了拆迁合同，其中有近500户拿到了首笔补偿款，政府已经拨付了超过1亿元资金。”祖庙东华里片区改造工程动迁指挥部负责人刘梦五说，目前有近八成拆迁户选择了货币补偿，随着入户动迁工作的推进，拆迁户会遇到不同的问题，《指南》将详细解答。另据了解，有关商铺安置补偿的详细方案也将在下周出台。

昨日，《祖庙东华里片区改造工程动迁问题处理指南出台》（以下简称《指南》）。就被拆迁户提出的问题，分成合同问题、补偿计算方法问题、安置房问题、产权问题、税收政策等九大部分，一一解答被拆迁户心中的疑问。 
　　

　　焦点问题1

　　合同问题

　　关键词：搬迁时间

　　问：被拆迁人如何在《房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称合同）约定搬出被拆迁房屋的时间？

　　答：选择产权置换的被拆迁人，在收到政府书面搬迁通知后2个月内搬迁；选择货币补偿的被拆迁人，在收到30％的首付款项后，可以在1个月内交钥匙申请余款，也可以在政府提前2个月通知时交钥匙申请余款。两种方式均采用交钥匙和腾空房屋及办理完所需手续后即结清所有余款。

　　关键词：首期比例

　　问：如果急于购置二手房或新房，被拆迁人能否要求提高首付比例？需要办理什么手续？

　　答：对因急于购置二手房或新房的被拆迁人，经核情况属实后，可将首付比例提高至拆迁补偿款总额的50％。即：被拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿合同》之日起30日之内，政府即按拆迁补偿款总额的50％支付给被拆迁人。余下的50％款项，在被拆迁人腾空房屋并交付钥匙30日内结清。

　　被拆迁人在申请增加首付比例时，需提交以下资料：1、申请书及被拆迁人保证签订合同3个月内腾空房屋并交付钥匙的承诺书；2、购房合同及交付订金的证明材料原件（审验后退回）和复印件；3、在拆迁补偿安置合同中注明双方的违约责任。

　　关键词：增购面积以及增购计价

　　问：如果被选择了产权调换，安置房增购面积及增购计价如何确定？

　　答：这分成三种情况：一是选择全部产权置换的，在拆迁补偿合同上明确不少于原房屋套内面积，按就近面积置换，如有增购，按建筑面积计价，5平方米以下按建筑成本价2800元/平方米计算，超出5平方米的部分，按6500元/平方米计算（增购部分土地按出让土地发证）；二是对选择部分产权置换和部分货币补偿相结合方式的，合同上可确定套内面积，并注明按套内面积就近原则安置，如有增加或减少，按每平方米6500元/平方米多退少补，不能享受优惠；三是允许增购面积的上限按套内面积就近原则确定。

焦点问题2

　　补偿计算方法

　　关键词：车房（库）

　　问：拆迁车房（库）的具体补偿办法是怎样的？

　　答：原配有车房（库）且已办理房产证的被拆迁人，在产权转换时可以有两种选择：一是可将被拆迁车房（库）的套内面积一并纳入住宅套内面积进行置换；二是对车房（库）选择货币补偿，按综合成本价优先购买安置小区配套摩托（汽）车位。

　　关键词：公摊面积

　　问：如果选择了产权调换，安置房的公摊面积小于原房产证的分摊面积将如何解决？

　　答：被拆迁人选择产权调换的，按套内面积进行置换，安置房的公摊面积一般情况下不会小于原征拆房屋的公摊面积。若安置房的公摊面积大于原征拆房屋的公摊面积，超过部分免费赠送；若安置房的公摊面积小于原征拆房屋的公摊面积，对于减少的部分面积予以货币补偿。

　　问：选择货币补偿和产权调换相结合的被拆迁人公摊面积如何补偿？

　　答：对一些选择货币补偿产权调换相结合的被拆迁人，由于货币补偿部分已经计算（享受）建筑面积，因此，在计算新房公摊面积时，要在减去货币补偿已享受部分的面积后，据实登记。举例：原有住宅总面积120㎡,其中套内面积100㎡，分摊面积20㎡，若选择套内面积产权置换60㎡，则原公摊面积中12㎡计入置换住宅的公摊面积；剩下的 8㎡公摊面积纳入货币补偿计算，即货币补偿面积为40+8＝48㎡。计算公式如下：

　　货币补偿面积＝货币补偿套内面积×（1＋分摊总面积／套内总面积）

焦点问题3

　　安置房问题

　　关键词：分户（合户）

　　问：选择产权调换的补偿方式后，被拆迁人的安置房能分户（合户）吗？会产生怎样的费用？

　　答：（一）产权人（以房地产权证等产权证明上登记的为准）需要将拆迁房屋进行分户安置的，因房屋分家析产牵涉到法律法规及交缴税费等问题，需通过一系列法律程序才能解决，在动迁过程中难以处理，故只能按以下标准进行分户：

　　1、产权人为1人的，原则上只能分为两套，所分户型最小不得小于安置房最小户型（30平方米）；

　　2、产权人为2人或2人以上的，所分户型最小不得小于安置房最小户型，但每套新房的产权及土地使用权仍维持原产权人共有。

　　（二）同一产权人需要将多间被拆迁房屋合并安置的,以安置房中面积相近的户型为标准进行安置，所合并的户型不得大于150平方米的最大户型；不同 产权人需要合并的，如果所有房屋产权都属于单一产权人，可以合并安置；如果房屋中有部分属于2人或以上共有产权的，不能合并安置。

　　（三）需拆分或合并的房屋，其增购面积总和不得超过5平方米。

　　（四）安置房的套内面积与被拆迁房屋套内面积相等的，被拆迁人不需要缴纳税费；如大于被拆迁房屋套内面积的，按增购面积缴纳相应税费。

　　（五）需拆分的房屋，由此产生的费用由申请人承担，相关费用约4180元。

　　关键词：抽签时间

　　问：抽签具体时间是什么时候，是在安置房建成后还是安置房未建成时？

　　答：2008年3月份将安排第一次抽签。

焦点问题4

　　税收政策

　　关键词：免税

　　问：祖庙东华里片区的被拆迁人在纳税上可以享受哪些优惠？

　　答：被拆迁人按照国家有关城镇房屋管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；产权调换的，按规定标准给予补偿面积部分免征契税；被拆迁人以自己的名义，用拆迁补偿款重新购置住房的，持拆迁安置补偿合同、身份证、户口本等办理免契税手续，但购房价格超过拆迁补偿款的，需补交差额部分的契税。购置房屋时间在拆迁许可证公告之后且已完税的，凭拆迁安置补偿合同等材料到财政局先申请免税，再办理申请退税手续。

　　关键词：异地购房

　　问：被拆迁人在禅城区之外买房，可以享受优惠吗？

　　答：根据广东省人民政府粤府函〔2007〕127号《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》有关规定：“当地或异地重置房屋的，其成交价格或补偿面积没有超过规定补偿标准的，均可按规定免征契税”。也即是选择货币补偿的，如果去禅城区以外的佛山市其他四区购置房产，也可享受免税政策。

焦点问题5

　　住宅超装修差价补偿

　　关键词：基本装修费用

　　问：货币补偿中是否包含了被拆迁房屋基本装修的补偿呢？

　　答：货币补偿标准包含300元/平方米的基本装修费用，产权置换房屋也将按不低于300元/平方米的标准予以装修。根据《祖庙东华里片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》关于室内装修补偿的规定，被拆迁房屋各装修项目折旧价总和不超过基本装修费用的，不补不退，被拆迁房屋各装修项目折旧价总和高于基本装修费用的，政府将补偿差价给被拆迁人。

　　关键词：补偿计算

　　问：关于装修差价补偿，具体的计算标准是怎样的呢？

　　答：差价补偿计算标准是请专业公司制订的，主要分成以下几个方面：

　　1、超基本装修差价补偿金额=被拆迁房屋各装修项目折旧价总和－基本装修费用。

　　2、被拆迁房屋装修项目折旧价=装修项目重置价×（耐用年限－使用年限）÷耐用年限。

　　3、基本装修费用=300元/平方米×房屋套内面积。

　　4、住宅房屋装修耐用年限：8年。

　　关键词：装修证明依据

　　问：证明装修年限需要提供什么证明吗？

　　答：被拆迁房屋装修使用年限可根据被拆迁人提供的真实可靠的发票或有关资料等予以证明。如果无法提供的，由工作人员根据现场判断认定，一般情况下以五年计算，有争议的，由装修认定小组（由动迁组、指挥部等有关人员组成）或有资质的评估公司进行认定。